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凈負債率69.5%,旭輝加強舊改、商業等長線布局

第一財經 2019-08-13 20:38:45

進入行業前15之后,旭輝開始調整投資結構,開始慢慢布局一些中長線項目。

中文亚洲无线码“最壞的時代就是最好的時代,行業回歸理性,這給了很多企業機會。”旭輝控股(00884.HK,下稱“旭輝”)總裁林峰說。

中文亚洲无线码在8月13日下午舉行的旭輝中期業績會上,林峰笑著對眾人說,旭輝是一家面目比較模糊的公司,但是未來會越來越清晰。他希望旭輝規模保證在第一方陣不落伍,而未來的增長速度和第二方陣的追趕者一致。

在行業極度承壓情況下,旭輝在過去半年實現合約銷售884.4億元,同比增長34%,是目前增速較快的房企之一。不過,今天旭輝在資本市場表現并不理想。截至8月13日收盤,旭輝報收4.22港元,下跌4.95%。

簽約回款率95%

中文亚洲无线码根據中報,2019年1月~6月,旭輝實現合約銷售金額884.4億元,其中簽約回款率95%,較2018年末提高8個百分點,創下歷史回款新高。

“我們重視自身造血能力,這個比融資能力更重要,回款率提高主要是整個團隊合作的加強,實現了我們的資金回籠。”林峰對第一財經記者表示。

數據顯示,上半年旭輝合約銷售中,90%來自一二線及準二線、強三線城市。得益于一二線城市和都市圈的布局,旭輝今年上半年銷售均價17400元/平方米,同比增長14%。此外,浙江、江蘇、北京、上海四大區域的銷售額均已突破百億。

今年1~7月,旭輝合約銷售1030億元,已完成全年1900億元銷售目標的54%。

中文亚洲无线码從利潤表現看,旭輝上半年實現核心凈利潤28.7億元,同比增長17.3%。過去三年,核心凈利潤的復合增長率36%。從利潤率看,旭輝實現毛利率29.6%,同比增長6個百分點;核心凈利潤率達14.3%,同比增長1個百分點。凈資產收益率(ROE)22.5%,從2016年起一直保持在20%以上。

中文亚洲无线码參考同類企業水平,旭輝的凈利潤率處于業內較高水平。

中文亚洲无线码截至2019年6月底,旭輝總資產規模較2018年底增長25.3%至3020億元,凈資產規模則增長17.7%至582億元。

因為銷售和資產規模增加,旭輝的融資利率幾乎沒有變化。截至2019年上半年,旭輝加權平均融資成本5.9%,而去年底,旭輝融資成本5.8%。

在負債方面,旭輝一直處于業內較低的水平。根據中報,旭輝凈負債率69.5%,同時,現金存量較2018年底增加22%至543億元,一年內到期短債占比18%,現金短債比為3.3。今年3月,標普提升旭輝評級至BB,展望穩定。

中文亚洲无线码“我們一直嚴格遵守我們的財務紀律,不用財務杠桿來刺激業績,我們賬面現金可以滿足公司3個月所有開銷,我們計劃下半年進一步降低負債,將短債水平降低到總債務的15%以內。”林峰說。

面對行業降杠桿的趨勢,旭輝同樣選擇進一步降低杠桿,進而保障自己的融資成本較低和財務安全。

不過,旭輝上半年并非一帆風順。旭輝的銷售額大部分來自一二線城市,但是可供貨值去化率在60%左右。而參考行業水平,大部分企業的去化情況都在65%的水平。

中文亚洲无线码“我們下半年將加強銷售力度,特別是在9月、10月,希望全年的去化率達到65%的水平。”林峰回應。

加強長線布局

今年以來,旭輝在土地市場非常積極。今年1月~7月,旭輝合計新增土儲878萬平方米,平均土地成本為4967元/平米。

中文亚洲无线码其中,有88%來自一二線及準二線城市,旭輝的拿地金額權益比上升至74%,未來也將帶動銷售權益占比進一步提升。

“我們權益比提高主要是希望拉高我們所有的項目占比,我們計劃項目權益比例提高到65%~70%,提高自己的項目把控能力。”林峰說。

提高項目權益比例,很大的好處就是可以自己把控項目操盤節奏,而這才能保證每年的貨值供應和銷售節奏。

中文亚洲无线码值得一提的是,旭輝1~7月新增土儲中近四成來自非招拍掛渠道。而在2018年,旭輝幾乎不參與舊改和并購,并認為公開拿地可以有更快的周轉。

中文亚洲无线码“我們也需要布局一些中長線的項目,比如在華南市場只有通過舊改才可以實現更多的布局,雖然舊改的周期長,但是最后產生的利潤也更高。我們每年也將用10%的回款用于商業辦公的投資,保持可持續的租金收入。”林峰說。

此前,旭輝一直通過高周轉項目快速發展。而進入行業前15之后,這家企業開始調整投資結構,開始慢慢布局一些中長線項目。對于旭輝而言,既是公司發展到一定規模的必然,也是行業逐漸飽和的選擇。

通過“合作開發+舊城改造”的模式,旭輝在華南已進入8個城市,合計鎖定逾30個項目。此外,旭輝在廣州成立了舊改公司,完成簽訂6個村的舊改協議。截至7月底,旭輝總土地儲備6300萬平方米,總貨值9800億元。

中文亚洲无线码不過,旭輝也開始逐漸控制了自己的投資節奏。“我們投資的權益金額控制在銷售回款的50%左右水平,這樣可以進一步降低負債。我們預計受到融資環境影響,四季度的土地市場競爭將減弱,因而將有更多的機會出現。”林峰說。

數據顯示,旭輝下半年可售貨值2300億元。不過,這家公司依舊面臨行業下行壓力下的銷售壓力,1900億對于旭輝而言依舊顯得過于保守。

“市場需求依舊是剛需和剛改為主,客戶還是關注地段和產品,主要客戶是一些核心城市的新移民,這也是我們未來投資項目依據。”林峰說。

東方證券認為,預測公司2019~2021年核心凈利潤每股收益分別為0.90、1.12、1.25元。根據可比公司2019年6X的PE估值,給予公司2019年6X的PE估值,維持目標價6.27港元。

中文亚洲无线码在最壞的時代怎么保持增速,成為旭輝這個階段需要繼續研究的問題。

責編:胡軍華

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