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房地產信托踩“急剎車”,小信托公司要斷糧了

第一財經 2019-08-15 21:19:49

在當前資產下行的背景下,有些小的信托公司因為尋找不到合適的可替代資產,寧愿不做。

黄色笑话在井噴了6個月之后,下半年以來,房地產信托再度被套上“緊箍咒”,發行數量及規模斷崖式下跌。

黄色笑话用益信托網數據顯示,今年上半年,集合房地產信托成立數量高達2976款,同比增長96.83%,募集資金規模3958.56億元,同比增長23.49%,平均收益率8.34%;而從下半年開始,集合房地產信托發行數量連月下跌,據不完全統計,8月上半月,僅有47只集合房地產信托成立,數量僅為去年同期的1/4,募資規模僅為去年同期的1/6。

黄色笑话“如今政策收緊,全行業都在余額管控,有些信托公司甚至暫停了房地產信托業務。”中部一家信托公司內部人士對第一財經記者說。

上半年狂歡

去年,在集合信托市場,房地產信托無論是發行數量還是募資規模均在低位徘徊,到了今年上半年,則一改頹靡之勢。

中信建投證券分析師黃文濤認為,2019年上半年,寬信用的部分資金流向了房地產,部分直接體現為金融機構對開發商的貸款,在信用擴張的支持下,2019上半年房地產投資增速站上了2015年以來的高位。

從近十年的數據來看,信托融資占房地產開發資金來源的比重高低起伏,占比較高的年份如2011年上半年、2013年、2015年上半年、2017年上半年,尤其是2017年7月份達到了一個歷史高點,接近9%。

黄色笑话信托資金雖然在房地產開發資金來源中的比例整體不大,但邊際貢獻不可忽視。在房地產項目取得“四證”之前,信托資金作為前端資金的重要來源,對規模較小、流動資金較少、負債率高的房地產企業而言相當重要。

黄色笑话對于今年上半年房地產信托的再度火爆,用益信托研究員帥國讓對第一財經記者分析,一方面,對于信托公司而言,房地產信托業務可以說是信托公司的重要的業務收入來源,在信托業轉型深度期,創新業務經營效率有限的背景下,使得信托公司對傳統業務的依賴較強;另一方面房地產企業依然有較強烈的通過信托融資的需求,尤其是在其他融資渠道受限的環境下。

黄色笑话北方一家信托公司內部人士也對第一財經記者透露,在上半年國內資產質量普遍不明朗的背景下,信托公司唯有更加依賴房地產信托,相對來說,房地產項目已經形成成熟透明的模式,即使項目出現逾期,也可通過處置抵質押來解決。

黄色笑话但值得注意的是,在上半年房地產信托火爆的背后,是平均每只房地產信托產品的募集資金規模在收縮,成本在提升。

黄色笑话數據顯示,今年上半年,成立的房地產信托產品平均每只募集資金規模僅有1.33億元,而去年同期為2.12億元,平均年化收益率為8.33%,去年同期為7.76%。

黄色笑话事實上,從去年下半年開始,全市場的房地產信托產品平均年化收益率就已經來到了8%的區間,并一路上行,今年上半年的平均數據最高觸及8.46%。

有信托內部人士對第一財經記者推斷,按此數據,房地產公司的信托融資成本可能會超過10%,甚至達到15%。

事實上,不僅是在信托融資渠道,債務融資渠道同樣如此,今年上半年,房企海外發債的票面利率一波高過一波。

Wind資訊數據顯示,截至8月6日,房企海外債的票面利率均值已達到8.8%。

黄色笑话泰禾集團7月12日公告稱,其境外全資子公司在境外完成4億美元的債券發行,并在新加坡交易所掛牌,票面年息達到15%。而根據Wind資訊數據,包括泰禾集團在內,目前已有3只在新加坡交易所掛牌的房企海外債的票面利率超過15%。

下半年“涼涼”

下半年,風云突變,房地產信托監管政策收緊效果開始顯現。

黄色笑话早在今年5月份,銀保監會發文《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》,重申對房地產信托融資亂象的整治,“表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資;個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房;資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎,資金被挪用于房地產開發。”均在整治之列。

黄色笑话中共中央政治局會議重申“房住不炒”,首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

有媒體報道,下半年,多家信托公司收到窗口指導,要求控制地產信托業務規模。

黄色笑话“是的,有的信托公司要求余額管控,截至9月30日的余額不能超過截至6月30的余額,基本上就沒有增量了,有些信托公司甚至直接暫停房地產業務。”南方某信托公司內部人士對第一財經記者說。

“一方面,近期監管層加大了房地產市場嚴監管,地方銀監局對信托公司開展房地產業務的窗口指導等,主要目的還是在于防控金融風險,另一方面,隨著我國大部分地區房地產市場趨于飽和以及一直上漲的房價,房地產信托的市場風險也在逐步提升,投資者對地產項目的選擇更加謹慎。”帥國讓說。

在房地產信托監管政策收緊、嚴控房地產信托規模,以及三、四季度房地產到期壓力較大的影響下,房地產類信托凈融資開始面臨較大壓力。

用益信托網數據數據顯示,7月份,413只集合房地產信托產品成立,環比減少18.86%,募集資金規模625.6億元,環比減少14.22%。而在8月上半月,縮量趨勢更加明顯,僅有47只集合房地產信托成立,數量僅為去年同期的1/4,募資規模僅為去年同期的1/6。

“我們雖然零星業務還在,但已經很難做大,不僅僅是政策方面的影響,好的項目來源也是一個問題。”上述北方一家信托公司內部人士說。

黄色笑话房地產信托業務是信托公司重要的業務收入來源,上述人士透露,在當前資產下行的背景下,有些小的信托公司因為尋找不到合適的可替代資產,寧愿處于放空狀態。

數據顯示:8月5日~8月11日這一周,房地產類信托募集規模大幅下滑,但基礎產業、金融、工商企業三大領域集合產品成立規模大幅攀升,其中,金融類集合信托募集資金21.10億元,環比增加76.20%;基礎產業類集合信托募集資金25.47億元,環比增加39.15%;工商企業類集合信托募集資金14.37億元,環比增加82.67%。

黄色笑话“對于有些信托公司而言,政信類確實是一個方向,另外,家族信托、財富管理也是一個方向,看信托公司的實力和偏好。”上述北方一家信托公司內部人士說。

責編:林潔琛

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