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業績迅猛飆漲的中國奧園“負重”加速

第一財經 2019-08-17 19:58:59

奧園正走出一條陡峭的上升曲線。

8月16日晚間,中國奧園(3883.HK,簡稱“奧園”)發布2019上半年業績報告。期內奧園實現合同銷售金額536.3億元,同比上升33%;營業額236.7億元,同比增長73%;凈利潤28億元,同比增長90%。

同其它加速擴張的中型房企類似,奧園正走出一條陡峭的上升曲線。2016年~2018年,其合同銷售額分別為256.02億元、455.9億元、912.8億元,年復合增長率達89%。

黄色笑话但翻閱業績報告可發現,奧園實現規模擴張得力于合作項目并表。上半年,其少數股東權益約219.7億元,占公司總權益比重達62%。同時,快速擴張令公司對現金流的把控降低,上半年其銷售回款率約75%,持續處于下降通道。

規模激增利潤低位

統計局數據顯示,前七月全國商品房銷售面積88783萬平方米,同比下降1.3%;商品房銷售額83162億元,同比增長6.2%。7月單月,商品房銷售面積12997萬平方米,雖略高于去年同期,但比6月下降35.9%。數據正折射出房地產行業高速增長已成往事。

異于行業大趨勢,奧園正努力抓住行業余溫。上半年,其已完成年度銷售目標的47%,達536.3億,同比增長33%,該漲幅高于行業平均水平。

期內,集團物業發展銷售收入增長73.1%至224.21億元,錄得毛利潤70.5億元,同比增長81%;核心凈利潤24.9億元,同比增長79%。物業發展收益、經營酒店等獲得的其他收益以及物業投資收益各占94.7%、4.9%和0.4%。華南區域貢獻合同銷售約228.20億元,占總合同銷售的42%。

白銀時代下半場,中型房企對規模愈加渴望。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉近期表示,當一個行業漸漸出現高不可攀的頭部企業時,表明行業漸漸進入兼并、收購,退出整合之后的成熟階段。房地產行業也必然走向這個階段。

“我們不擔心小房企,可以小而美,可以退出。”鐘偉說,我們擔心的是中型房企將陷入“死亡之谷”,其商業模式比前面的10位和20位房企并無出色之處。向前走,更加困難;向后退,心不甘。

中流擊水下,奧園對速度的渴望并非個案。近期登陸資本市場的中梁控股(02772.HK),其銷售額從100多億增至千億,僅用三年;營業收入從2016年的29.25億元增長到2018年的302.15億元,年復合增長率達221.4%。

從加快周轉到多渠道融資,中型房企正竭力復制龍頭企業當年“神話”。對奧園來說,銷售規模激增離不開合作項目助推。2019年上半年,奧園權益銷售占比為84.3%,但從結算利潤歸屬來看,其少數股東權益約219.7億元,占公司總權益比重為62%。

實際上,為降成本、擴規模、分散風險,房企合作開發已成為常態。想做大規模的房企,更傾向于合并報表來提高營業收入和銷售流量金額,以獲取資本市場認可。

黄色笑话但隨著行業高速增長不再、疊加融資環境全面收緊,未來房企將更加強調盈利質量,而非單一銷售規模。即使盈利保持較好增速,但奧園上半年凈利潤率為11.8%,核心凈利潤率僅10.5%,表現并不突出。

公告顯示,集團費用增加蠶食掉一部分利潤。上半年,奧園銷售及分銷開支總額約9.44億元,同比上升57.3%;行政開支總額約11.53億元,同比上升77.1%。過去一年,其管理費用甚至出現同比117%的增幅。

回款率逐年走低

黄色笑话今年3月18日,奧園旗下奧園健康(3662.HK)正式于港交所掛牌上市。上半年,其新增在管建筑面積210萬平方米,新增商場運營合同的合同建筑面積合計28.8萬平方米。

黄色笑话奧園健康僅是集團業務布局的一角。目前,奧園已涵蓋地產、商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新八大產業板塊。在“做強主業做大產業”的發展思路下,公司管理層力求實現各業務間相向發力。

近年來,房企爭相多元布局,謀求盈利突破。但從實際情況看,還未有房企探索出行之有效的業務模式。地產主業在短期甚至很長一段時間內,都將是房企賴以獲得現金的來源。

黄色笑话而回款便是房企從收入到現金流的關鍵一步。銷售回款率越高,房企鎖定利潤的能力越強,周轉速度也越快。尤其是2016年以來,地產外部融資趨緊,地產投資資金來源更多依賴回款,低回款率將大大影響房企資金周轉效率。

回看奧園實際情況,其回款率指標正連續下降。截至2017年底、2018年底,奧園合同銷售之現金回款率分別為80%、78%。2019年上半年,銷售回款率進一步降至約75%。從已公布業績的房企看,上半年金科回款率88%、旭輝回款率95%。

國泰君安證券研究認為,較低回款率或加劇房企資金鏈緊張,影響資金周轉速度;同時,未取得的應收賬款需通過其他融資渠道補足,也會抬升房企融資成本。一旦外部融資收緊又不能及時回款,高負債率房企容易出現流動性風險。

黄色笑话如果以凈負債率為指標,目前奧園仍有一定的加杠桿空間。期末,其凈負債率為64.2%,處于行業較低水平,但仍處于上行通道。2016~2018年,奧園凈負債率為分別為50.7%、51.0%、59.8%。

黄色笑话報告期內,集團資產總額約2325.68億元,負債總額約1972億元,資產負債率84.79%;流動比率為1.4,與上半年數據持平;集團現金及銀行存款約478.73億元。

黄色笑话即使回款指標未能高位鎖定,但奧園仍在加速沖擊規模。上半年,奧園新增總建筑面積約726萬平方米。期末,其已在75個境內外城市擁有230個項目,土地儲備總建筑面積4012萬平方米(權益比81%),總貨值約4255億元,大灣區占比約27%,足夠未來三年左右的發展。

責編:張歆晨

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